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Especial: Desafio Metropolitano

Quando as empresas pensam as cidades

Giovanni Sandes

Todos os dias, milhares de pessoas reclamam da sua cidade. As calçadas são péssimas, as ruas estão abarrotadas, o esgoto vaza por todo lado e andar de bicleta é um risco. As empresas estudaram as queixas e o crescimento do Grande Recife e criaram soluções. Na sétima reportagem da série Desafio Metropolitano, o JC Online discute os chamados bairros planejados. Na edição impressa do JC, entenda a semelhança entre as concessões de serviços públicos e os complexos imobiliários, além de conferir o mapa completo dos projetos para uma região metropolitana que avança além de suas fronteiras formais.

A iniciativa privada terá papel fundamental na expansão do Grande Recife para fora do seu limite formal, nos próximos anos. O crescimento de Pernambuco deu início a uma onda de projetos com as empresas não só nas obras, mas também na operação, conservação e manutenção de rodovias, rede de esgoto e até ruas, calçadas e ciclovias. Já são 16 projetos de bairros planejados ou condomínios de grandes proporções, na região metropolitana e Goiana.

Assim como os grandes projetos de concessões, os complexos imobiliários se concentram principalmente nos limites sul, oeste e norte do Grande Recife, no entorno dos grandes empreendimentos. A oportunidade de negócios, para as empresas, vem exatamente do que irrita a população: a incapacidade do setor público de conciliar o crescimento e a infraestrutura urbana das cidades.

A maioria está no papel e mesmo quem está no mercado acredita que nem todos os bairros planejados vão sair. O único a já ter moradores é a Reserva do Paiva, no Cabo de Santo Agostinho. O complexo imobiliário de alto padrão terá uma população flutuante de 60 mil pessoas, quando estiver pronto, ao final das 18 etapas (ele acaba de lançar a quarta).

O investimento de R$ 2,6 bilhões, com um valor geral de vendas estimado hoje em R$ 7 bilhões, só começou a sair do papel por causa dos R$ 75 milhões investidos na primeira concessão rodoviária de Pernambuco, a parceria público-privada (PPP) do Paiva, hoje chamada de Rota dos Coqueiros. O sistema viário criou uma nova ligação entre os municípios de Jaboatão dos Guararapes e Cabo de Santo Agostinho. Não só viabilizou o Paiva, com sua localização estratégica entre Recife Suape, motor econômico de Pernambuco, como virou alternativa às engarrafadas BR-101 e PE-60.

O vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, conta que as comunidades planejadas serviram de forte indutor da urbanização de seu entorno, como o Jurerê Internacional, em Florianópolis, complexo com densidade demográfica 50% menor que o restante da cidade e que virou uma das referências nacionais em urbanização.

O Paiva já mudou a situação de seu entorno, até porque o poder público se vê pressionado pela população, que compara a qualidade urbana dentro e fora do complexo (veja o vídeo ao lado).

Mas a sustentabilidade tão anunciada pelos projetos não vem só de calçadas e ciclovias. Isso é importante, porém o poder público deve negociar contrapartidas e integração com o entorno, comenta Jan Bitoun, geógrafo e professor da Universidade Federal de Pernambuco (UFPE). No Paiva, essas negociações possibilitaram a criação de uma área pública equivalente a seis vezes o Parque da Jaqueira, no Recife, que será construída na recém-anunciada quarta fase do Paiva.

“Um bairro planejado não é um loteamento, nem um condomínio fechado”, comenta Felipe Cavalcante, presidente da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (Adit Brasil). Felipe conta que o mercado estuda “tropicalizar” uma certificação de comunidades sustentáveis, o Leed Biodevelopment, uma derivação do Leed-ND, muito conhecido no mercado de construção. “Assim vamos poder saber qual empreendimento é sustentável ou não”, afirma Cavalcante (confira a entrevista completa no depoimento ao lado, em áudio).